Come Salvare i Tuoi Beni con la Manutenzione delle Strutture

Ci sono così tanti edifici.

No, sul serio, molti edifici.

Ma ti sei mai fermato a pensare ai suoi dettagli più minuti? Alla quantità di lavoro che richiede il suo funzionamento quotidiano? Come fa il personale a prevenire e riparare i danni?

Tutto questo rientra nel tema della manutenzione delle strutture.

Esempi di beni capitali includono macchinari, attrezzature ed elettronica costosa. Gli apparecchi commerciali includono caldaie, riscaldamento, ventilazione e aria condizionata (HVAC).

I servizi di manutenzione delle strutture vengono eseguiti tramite software di gestione delle strutture. Questo software di solito si integra con sistemi di gestione della manutenzione computerizzata e software di gestione degli asset aziendali (EAM) per eseguire la manutenzione delle strutture.

I sistemi edilizi devono anche eseguire riparazioni di emergenza, servizi, lavori di falegnameria, corridoi, scale e parcheggi.

Mentre la manutenzione industriale viene utilizzata negli impianti di produzione e la manutenzione delle proprietà viene utilizzata negli edifici residenziali, la manutenzione delle strutture si applica agli edifici commerciali. La manutenzione degli edifici è l'unica applicazione strettamente correlata alla manutenzione delle attrezzature.

Tipi di manutenzione delle strutture

La manutenzione delle strutture può essere classificata in quattro gruppi, sia proattivi che reattivi. Tutti i tipi di manutenzione risparmiano denaro e aumentano la longevità degli asset e delle utilità degli edifici.

Manutenzione preventiva

La manutenzione preventiva delle strutture è un approccio di pianificazione della manutenzione di routine. È un modo proattivo per pianificare le attività di manutenzione che estendono la vita delle attrezzature e delle strutture. Riduce potenziali tempi di inattività e manutenzione reattiva in larga misura.

La manutenzione pianificata rende meno probabili i guasti e risparmia tempo e costi. Un esempio di programma di manutenzione preventiva è la manutenzione regolarmente programmata dei condizionatori d'aria. Il servizio mensile garantisce che funzioni perfettamente.

Manutenzione differita

La manutenzione differita non è un'attività di manutenzione; piuttosto, è la manutenzione che avrebbe dovuto essere eseguita. Se le riparazioni o le correzioni necessarie vengono rinviate fino al guasto, il risultato è un aumento delle spese. Se differite, i servizi a basso costo possono raddoppiare o addirittura triplicare il loro costo effettivo.

Manutenzione predittiva

La manutenzione predittiva utilizza strumenti avanzati per valutare le prestazioni degli asset in tempo reale. L'internet delle cose (IoT) consente a diversi asset e sistemi di connettersi e lavorare insieme per fornire informazioni su quali richiedono assistenza e quali no.

Esempi di manutenzione predittiva sono sensori, analisi dell'olio e imaging termico.

Ad esempio, i condizionatori d'aria possono essere dotati di un sensore di rilevamento delle perdite che invia avvisi per farlo riparare prima che si verifichi una perdita effettiva.

Manutenzione correttiva

Questo è il tipo di manutenzione più comune durante la creazione di un piano di manutenzione delle strutture. Si riferisce a lavori di riparazione tipici come problemi di drenaggio, fusibili di luce, problemi di copertura o sistemi HVAC.

La manutenzione correttiva è una parte quotidiana delle operazioni delle strutture ogni volta che qualcosa fallisce o non funziona come dovrebbe. È una forma reattiva di manutenzione e il suo svantaggio è che i team non possono eseguire la manutenzione in modo proattivo. Impatta sia il tempo che il costo.

Chi sono i lavoratori della manutenzione delle strutture?

I lavoratori della manutenzione delle strutture aiutano a migliorare la produttività e ridurre i costi.

Il loro lavoro consiste nell'organizzare ordini di lavoro di manutenzione proattiva, reattiva e preventiva e nel rimanere al passo con la manutenzione, la riparazione e le operazioni (MRO).

I lavoratori della manutenzione delle strutture riferiscono a un manager responsabile dell'organizzazione e della pianificazione delle ispezioni per asset e attrezzature. Questo potrebbe includere anche guasti non programmati, durante i quali prenderebbero nota del problema, valuterebbero la gestione degli ordini di lavoro e creerebbero procedure operative standard per il dipartimento da seguire.

Tipi di lavoratori della manutenzione delle strutture

Ci sono tre lavoratori della manutenzione delle strutture: il responsabile delle strutture, il responsabile delle proprietà e il tecnico della manutenzione.

1. Responsabile delle strutture

Un responsabile delle strutture garantisce il benessere dei dipendenti e supervisiona le politiche di benefici per i dipendenti all'interno dei locali dell'ufficio. Sono responsabili dell'amministrazione del luogo di lavoro, della produttività dei dipendenti e della sicurezza. Nelle residenze, il responsabile delle strutture supervisiona il benessere dei residenti di un'area mentre applica politiche vantaggiose.

Un responsabile delle strutture deve creare orari adeguati per i custodi, testare i protocolli e i sistemi di sicurezza antincendio, fornire servizi di emergenza e assegnare richieste di lavoro ai tecnici. Il ruolo del manager copre molteplici aspetti per migliorare ogni area di vivibilità all'interno di un edificio riguardo alla funzione e alla sicurezza.

I responsabili delle strutture svolgono due serie di ruoli: strategici e operativi:

• Strategico: Questo richiede al responsabile delle strutture di assistere clienti, clienti e utenti nel comprendere come le decisioni all'interno di un edificio influenzano i servizi, la sicurezza e l'azienda stessa.

• Operativo: I responsabili delle strutture sono responsabili della gestione delle operazioni, della sicurezza complessiva dell'edificio e dell'abitabilità e si sforzano di fornire un ambiente sicuro e di supporto per i dipendenti.

Alcune altre responsabilità di un responsabile delle strutture includono:

• Condurre attività ricreative
• Garantire un ambiente armonioso per professionisti o residenti
• Stipulare accordi con fornitori o fornitori di servizi per la manutenzione
• Supervisionare i requisiti di parcheggio, pulizia e catering.
• Garantire che le utilità di base come acqua, elettricità e riscaldamento siano in funzione

2. Responsabile delle proprietà

Un responsabile delle proprietà è un professionista che supervisiona le proprietà immobiliari per potenziali investimenti o agenzie. I responsabili delle proprietà possono lavorare per aziende private o lavorare come agenti immobiliari freelance responsabili di affitti, visite e open house.

I proprietari nominano i responsabili delle proprietà come custodi per supervisionare le operazioni quotidiane in loro assenza. È loro dovere mantenere la proprietà per mantenere il suo valore nominale sul mercato. Alcune altre responsabilità di un responsabile delle proprietà includono:

• Elencare le proprietà sul web per coinvolgere gli inquilini
• Avere una conoscenza approfondita dei contratti di locazione e delle leggi locali, statali e federali.
• Eseguire controlli di credito e background sugli inquilini
• Gestire l'onboarding, i trasferimenti di casa, i traslochi e le ispezioni delle proprietà
• Pianificare la manutenzione trimestrale della proprietà e degli apparecchi
• Rispondere ai reclami degli inquilini riguardo alla proprietà e prendere le azioni appropriate

3. Tecnico della manutenzione

Mentre il responsabile delle strutture garantisce che un edificio sia pulito, sicuro e utile, il tecnico è responsabile di condurre walkthrough dell'edificio e di eseguire manutenzioni preventive e riparazioni su asset importanti e unità HVAC. I tecnici di solito hanno una certificazione HVAC.

Un tecnico della manutenzione lavora a stretto contatto con il responsabile delle strutture per garantire che le attrezzature non abbiano difetti e che le riparazioni vengano eseguite in tempo. Questa persona può essere incaricata di qualcosa di semplice come cambiare una lampadina o calibrare macchine di ventilazione complesse.

Applicazioni della manutenzione delle strutture

Saresti sorpreso dalle applicazioni della gestione della manutenzione delle strutture. Dalle strutture commerciali agli ospedali, la manutenzione delle strutture ha molte applicazioni nel mondo reale.

• Ospedali richiedono manutenzione delle strutture poiché c'è molto lavoro svolto in diversi dipartimenti quotidianamente. La manutenzione delle strutture è cruciale per gli ospedali per garantire che il loro edificio soddisfi la conformità come l'Occupational Health and Safety Administration (OSHA).
• Magazzini e centri di distribuzione utilizzano macchinari e attrezzature pesanti. Con macchinari complessi coinvolti, la manutenzione delle strutture è essenziale per un magazzino ben gestito.
• Edifici commerciali come uffici e grandi parchi di tecnologia dell'informazione (IT) richiedono che le operazioni siano eseguite in modo efficiente. Gli edifici devono garantire che i macchinari che utilizzano regolarmente siano pienamente funzionali e possano fornire un ambiente di lavoro confortevole e produttivo per i dipendenti dell'ufficio.
• College sono anche su larga scala, come gli ospedali. I campus universitari hanno molti edifici e la manutenzione delle strutture garantisce che il personale e gli studenti siano comodi e sicuri. Le attività di manutenzione delle strutture in un college includono il controllo dei parassiti e la manutenzione dei mobili delle aule.

Come automatizzare e semplificare la manutenzione delle strutture

Garantire un ambiente sicuro e sano intorno alla tua struttura è fondamentale. In alcuni casi, le operazioni di manutenzione delle strutture di una proprietà potrebbero essere esternalizzate a un'impresa terza che applica un costo aggiuntivo per i suoi servizi di fornitura. Non importa quale sia la procedura, la manutenzione delle strutture è cruciale per mantenere una proprietà pulita, bella e organizzata.

Ecco alcuni modi per semplificare le operazioni di manutenzione delle strutture nella tua struttura:

• Utilizzo di software di manutenzione delle strutture: Il software di manutenzione delle strutture ti consente di tracciare e gestire le operazioni dei fornitori su una piattaforma centralizzata. Dal contratto dettagliato alla gestione delle prestazioni ai rapporti sulle spese, puoi gestire senza problemi i tuoi servizi di manutenzione senza silos. Puoi regolare gli orari dei fornitori, l'inventario e i carichi di lavoro in base alla domanda in corso.
• Creazione di un quadro procedurale: Avere un quadro dettagliato comprende la creazione di un repository centrale di linee guida accessibile a tutti coloro che sono coinvolti nelle operazioni di manutenzione. Un elenco di controllo delle emergenze come inclusione previene interruzioni improvvise o pericoli. Forma anche gli specialisti della manutenzione sui protocolli di sicurezza e sulle pratiche ambientali durante l'esecuzione delle operazioni.
• Ispezioni proattive delle proprietà: Diventa molto più facile mantenere una proprietà quando si è puntuali nelle ispezioni. Tenere ispezioni mensili aiuta a controllare le spese, ottimizzare la larghezza di banda dei fornitori e prevenire incidenti come furti o occupazioni abusive degli edifici.
  
  Se i tuoi lavoratori trascorrono la maggior parte del loro tempo a occuparsi dei ticket di servizio, è probabile che non facciano riferimento a documentazione o calendari. I ticket di servizio non vengono mai soddisfatti con ispezioni tempestive, il che comporta il potenziale degrado della proprietà. Tutto questo può essere eliminato impostando ispezioni proattive.
• Gestione di registri, rapporti, fatture e accordi: I contratti di locazione, le fatture e altri rapporti sono necessari per registrare le operazioni di manutenzione completate dal fornitore. Una mancanza di corretta contabilità può portare a confusione durante l'allocazione del budget, riducendo i ritorni.

Manutenzione delle strutture vs. gestione delle strutture

La manutenzione delle strutture e la gestione delle strutture sono solitamente usate in modo intercambiabile, ma esistono differenze tra le due.

La manutenzione delle strutture è un aspetto della gestione delle strutture che si concentra sull'ispezione di asset, macchinari, strumenti e utilità. I responsabili delle strutture di un edificio utilizzano la manutenzione delle strutture attraverso la pianificazione, la gestione delle operazioni quotidiane e le verifiche regolari delle attrezzature.

La gestione delle strutture, d'altra parte, comprende la prima. I responsabili delle strutture devono supervisionare la manutenzione dell'intero edificio, mettere insieme e gestire un intero team di manutenzione, ottimizzare lo spazio dell'ufficio e tenere traccia degli inventari. Devono essere al corrente di qualsiasi compito che coinvolga la funzionalità di un edificio.

Esempi di gestione delle strutture sono:

• Creare e gestire contratti per gestire fornitori terzi per sicurezza, pulizia o paesaggistica
• Scegliere e implementare un software di gestione delle strutture
• Creare e gestire budget per l'intero edificio
• Elaborare strategie per ridurre l'uso energetico dell'edificio
• Garantire la conformità

Esempi di manutenzione delle strutture sono:

• Cambiare le lampadine
• Pulizia regolare
• Ispezioni frequenti degli edifici

Vantaggi e svantaggi della manutenzione delle strutture

La manutenzione delle strutture offre molti vantaggi agli edifici e agli spazi commerciali. Alcuni di questi sono:

• Efficienza migliorata: Poiché le operazioni migliorano quotidianamente, la gestione delle strutture garantisce che le attrezzature e gli asset funzionino come dovrebbero.
• Aumento della durata degli asset: La manutenzione frequente degli asset garantisce che l'edificio operi senza intoppi e, a sua volta, ne aumenta la durata complessiva.

• Soddisfazione complessiva: Se gli inquilini dell'edificio sono soddisfatti, è probabile che siano più produttivi, lavorino meglio e forniscano risultati migliori per un'azienda.
• Spostamento del focus: Poiché la manutenzione delle strutture consente ai lavoratori di concentrarsi maggiormente su altre aree dell'edificio, possono concentrarsi sull'investimento in altre tecnologie e sulla scalabilità.

• Riduzione delle spese: Poiché la manutenzione delle strutture garantisce che lo spazio abbia tutto ciò che è necessario per funzionare normalmente, non è richiesto nulla di extra. Le organizzazioni possono risparmiare molti soldi e migliorare i profitti.

Sebbene altamente vantaggiosa, la manutenzione delle strutture presenta alcuni svantaggi. Eccone alcuni:

• Perdita di controllo: Potrebbe esserci un conflitto tra il responsabile delle proprietà e il responsabile delle strutture a causa di una mancanza di comprensione dei loro ruoli.
• Costo: La manutenzione delle strutture non è un'opzione conveniente per le piccole imprese poiché non possono permettersi il costo di un responsabile delle strutture dedicato, un software di gestione delle strutture e un tecnico.
• Riduzione della sicurezza: La manutenzione delle strutture richiede ai manager di coinvolgersi in vari angoli dello spazio per garantire un'alta ottimalità. Questo presenta il pericolo di problemi di sicurezza e riservatezza.

Certificazioni per la manutenzione delle strutture

I lavori di manutenzione delle strutture non richiedono una laurea completa. Invece, una persona può seguire un programma di certificazione specifico per il dominio come professionista della manutenzione delle strutture. È anche un'opzione di carriera versatile se hai una laurea in economia, ingegneria, gestione delle strutture o gestione delle informazioni.

Puoi investire in alcune di queste opzioni di certificazione per distinguerti dalla folla nel dominio della gestione delle strutture.

1. 1. Il programma di certificazione Facility Management Professional (FMP): Affiliato all'associazione internazionale di gestione delle strutture IFMA, questo programma di certificazione è adatto a professionisti con poca o nessuna conoscenza precedente della gestione delle strutture.
   2. Certificazione Certified Facility Manager (CFM): Questo corso è uno dei programmi più prestigiosi sulla manutenzione delle strutture. Seguire questo corso stabilisce un benchmark di competenza nel settore. Forma un individuo su 11 moduli principali, con la quota che varia tra $550 (per i membri IFMA) e $815 (per i non membri).
      
   3. Il certificato di gestione delle strutture (FMC): Questa certificazione è un Bootcamp che fornisce conoscenze di base sulla progettazione, l'operazione e la manutenzione delle strutture edilizie. È un programma flessibile e autogestito concesso dall'istituto internazionale dei proprietari e gestori di edifici (BOMI) e costa $225
   4. Certificazione HVAC: Questa certificazione è un esame di ingresso basato su licenza a cui è necessario partecipare. Per determinare la licenza valida per la tua area, devi cercare [il tuo stato] + regolamenti sulla licenza HVAC.

Manutenzione delle strutture: è cruciale!

Perché un edificio funzioni bene, la manutenzione delle strutture è assolutamente necessaria. Sebbene presenti alcuni svantaggi, come il costo, si applica a edifici di tutte le dimensioni e settori, come ospedali, immobili e istituzioni educative. Quando eseguita correttamente, la manutenzione delle strutture contribuisce alla longevità degli asset e di altre attrezzature.

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